国有土地上房屋被征收，抵押权人如何维护权益？
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发布时间：2021-04-20
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国有土地上房屋征收决定是确定征收人与被征收人之间权利义务关系的行政行为，被征收房屋的抵押权人与征收决定不具有法律上的利害关系。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”根据该规定，国有土地上房屋征收决定是确定征收人与被征收人之间权利义务关系的行政行为，被征收房屋的抵押权人与征收决定不具有法律上的利害关系。根据房地一体原则及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定，房屋被征收的，国有土地使用权一并收回。此时，依据民事法律行为建立的债权和附随的抵押权如何实现？
一、重新设定担保物
《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”据此，在原抵押房地产因征收拆迁而灭失后，债权人为了担保其主债权，可以要求债务人提供其他担保物，只要新担保物的价值足以保障主债权。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换作为征收补偿方式时，抵押物的效力是否从原被征收房屋自动延续到产权调换的房屋?答案是否定的，因征收灭失的房屋和产权调换的房屋并非同一物，被征收房屋上设定的抵押物效力不能及于产权调换的房屋。因此，债权人意欲对产权调换的房屋行使抵押权，必须与债务人就产权调换房屋重新签订抵押协议。
二、行使物上代位权
《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”根据该规定，抵押房产因征收而灭失，抵押权人的债权已经到期或者出现当事人约定的可以实现抵押权的情形，被征收人获得的补偿金可以优先受偿，被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该补偿金。
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