建设工程领域的法律风险
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发布时间：2022-10-30
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建设单位往往通过与村集体签订《租赁合同》或《转让合同》，以获得土地使用权并用于非农建设，但因其违反《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，所签租赁或转让合同为无效合同，其行为依然属于非法占用农用地。
部分建设单位为尽快开工、加快施工进度，而存在用地、规划手续不全的情况下擅自开工建设，或者擅自变更土地用途、面积使用土地的现象。用地手续不全，尤其是涉及农用地时存在什么风险，建设单位又该如何处理和防范这些风险。
一、非法占用农用地罪
非法占有农用地罪指《刑法》第342条规定的，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的。
1. 非法占有农用地罪的主体和行为表现
非法占有农用地罪的犯罪主体既可以是自然人，也可以是法人。在建设工程领域，单位犯罪主体以建设方为主，在对单位进行处罚时，也会对犯罪行为起决策作用的建设单位负责人、主管人员追究刑事责任。自然人作为犯罪主体的，实际施工人、项目经理和项目承包人均包含在犯罪主体范围内，实践中也均有涉及。
非法占有农用地罪的犯罪行为是指行为人违反土地利用总体规划或者计划，未经批准或者骗取批准，擅自将耕地、林地等农用地改为建设用地或者改为其他用途，通常表现为：1）未经批准擅自占用，即未经国家土地管理机关审理，并报经人民政府批准，擅自占用耕地的；2）少批多占，即超过批准的数量多占耕地的；3）骗取批准占用的，主要是以提供虚假材料、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地；4）改变土地用途的，指改变耕地的种植用途而作其他方面使用，诸如开办企业、建造住宅、筑路、采石、采矿、采土、采河，倾倒废物等。
就建设工程领域而言，主要发生情况是建设单位为缩短工期，未办理土地征占使用审批手续的情况下，擅自开工建设，以及少批多占，不补办多占的农用地审批手续，即擅自使用的。
2. 非法占有农用地罪的立案追诉标准
根据相关规定，“违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，造成耕地、林地等农用地大量毁坏，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
（一）非法占用基本农田5亩以上或者基本农田以外的耕地10亩以上的；
（二）非法占用防护林地或者特种用途林地数量单种或者合计5亩以上的；
（三）非法占用其他林地10亩以上的；
（四）非法占用本款第（二）项、第（三）项规定的林地，其中一项数量达到相应规定的数量标准的50%以上，且两项数量合计达到该项规定的数量标准的；
（五）非法占用其他农用地数量较大的情形。
3. 非法占有农用地罪的刑罚及量刑情节
非法占用农用地的，根据《中华人民共和国刑法》第342条规定，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
二、非法占用农用地的民事法律风险
根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
实践中，建设单位往往通过与村集体签订《租赁合同》或《转让合同》，以获得土地使用权并用于非农建设，但因其违反《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，所签租赁或转让合同为无效合同，其行为依然属于非法占用农用地。若未办理农用地转用审批手续，建设单位无法取得建设用地规划许可证和国有土地使用权证，也就无法取得建设工程规划许可证。
04、建设工程领域涉土地类法律风险防范
我国实行严格的土地用途管制制度，建设单位应当充分认识到建设工程领域非法用地法律风险，对此，我们提出以下几点建议：
1. 按照土地管理法律、法规规定，严格把控土地手续审批程序。做到“先批后建”，保障工程建设顺利实施的同时避免刑事法律风险。
2. 建设单位在建设施工过程中应严格按照用地审批的要求使用土地，不得随意改变土地用途，在非法占用的耕地上开采、取土、建设建筑物、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，或者在非法占用的林地上实施以上行为及种植农作物等非林业生产。
3. 不得“少批多建”，擅自扩大用地范围，在审批用地范围以外多占用农用地，用于建设的也属于违法行为，多占土地达犯罪标准的，也会被依法追究刑事责任。
4. 加强历史遗留建设项目土地手续的完善工作。建设单位若在生产经营过程中，实施了非法占用农用地的行为，应当立即停止，并积极按照土地原用途进行土地恢复、补植复绿等措施，减轻对农用地的毁坏、污染程度，以争取从轻处理。对于公司发展过程中已经存在的用地手续缺失、已过期行为进行自查自纠，及时补正或者重新申请办理。
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